【來源】昌堯講稅

業務案例

2017年10月，A公司直接轉讓一塊土地給B公司，面積100畝，該土地未進行前期開發，取得該土地時價款1000萬元，轉讓價為1800萬元。

那么，土地交易涉及哪些稅收？如何繳納呢？

一、增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，納稅人轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。

(一)如果該土地為2016年4月30日前取得的

根據財稅〔2016〕47號第三條規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

1、如果A公司為一般納稅人

一般計稅方法下

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+11%)×11%=178.38萬元

簡易計稅方法下

A公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

2、如果A公司為小規模納稅人

全額計稅方法下

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+3%)×3%=52.43萬元

簡易計稅方法下

A公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

根據以上政策我們分析得出，如果A公司取得的土地為2016年4月30日前取得的，既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡易計稅，當然，如果A公司為小規模納稅人，只能選擇全額或差額計稅。

(二)如果該土地為2016年4月30日后取得的

1、如果A公司為一般納稅人

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+11%)×11%=178.38萬元

2、如果A公司為小規模納稅人

A公司計算銷項稅額：1800÷(1+3%)×3%=52.43萬元

通過對營改增后相關政策的梳理，截止到本文發稿，國家并未出臺針對土地使用權轉讓，計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關規定。

如：國家稅務總局公告2016年第18號文相關規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

18號公告也只是針對房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，并未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。

因此，從目前的政策來看，2016年4月30日后取得的土地，轉讓時，計算銷項稅額，不得扣除取得土地的價款，應全額計算應稅銷售額。

二、契稅

根據《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

第三條規定，契稅稅率為3%~5%，契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

根據財稅〔2016〕43號第一條規定，計征契稅的成交價格不含增值稅。

B公司應繳納契稅：(1800-增值稅)×3%~5%

由于B公司所購置的土地，轉讓方采用不同的計稅方法計算出的增值稅銷項稅額不一樣，因此，承受土地的B公司在計稅繳納契稅時，按不含增值稅的金額計算。

三、印花稅

根據財稅〔2006〕162號文相關規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。按所載金額的萬分之五繳納印花稅。

A、B公司分別應繳印花稅：1800×0.5‰=0.9萬元

印花稅的繳納，特別需要注意的是按總金額來計算繳納的，不得扣除增值稅。

四、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)

根據國稅函發〔1995〕110號宣傳題綱相關解釋，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。

A公司土地增值額：(1800-增值稅)-扣除項目

土地增值稅計算的關鍵點：

1、取得的收入為不含增值稅收入;

2、土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目;

3、對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，不得加計扣除20%的相關成本與費用;

4、只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。